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本文原文發表於產業雜誌2024年7月號
本文摘要
- 立法院在2023年底修正房屋稅法，號稱「囤房稅 2.0」，導入全國總歸戶並強制各縣市政府制定持有戶數的差別稅率，以此加重持有稅負，一方面遏止私人囤房，另一方面導引閒置住宅進入租屋市場。
- 「囤房稅 2.0」，學界與實務界並不看好加重持有稅負可以合理抑制過熱房市與房價，因為各縣市政府仍舊掌控稅基標準的決定權，且提升的持有稅成本也會轉嫁房租，進而推升預期房價。
- 囤房稅的抑制房價的實效尚有待驗證，若從企業實務觀點，房地產長期發展有從賺資本財，逐步過渡到改賺管理財的趨勢，值得注意。
近年囤房問題嚴重嗎？
1. 財政部2021~23囤房統計表
表1：2021~2023 全國非自住住家房屋稅籍個人歸戶統計表 資料來源：財政部
2. 內政部全國低度使用住宅統計表
表2：2021 年上半年至2023 年上半年全國低度使用(用電)住宅宅數、比率 資料來源：內政部
依照前述非自住房屋稅籍個人歸戶以及低度使用住宅統計數字，約略可以推斷，客觀上仍有相當數量，約莫數十萬棟的私人住宅處於閒置但可供居住的狀態，雖然每間閒置住宅各有不同的背後原因、故事，客觀上這些閒置住宅與其轉作出租、出售，持有人卻寧願維持閒置狀態。有學者認為這與我國新成屋與中古屋持有稅成本(0.03~0.2%)相較國際水準(1%)偏低有關。
3.地方政府囤房稅步調不一
2023年底立院三讀通過囤房稅之前，是否採用差別稅率交由各地方政府自主決定，也就導致各縣市政府之間步調明顯不一。約半數縣市決定採用房屋稅差別稅率，差別稅率與戶數也都不一，有半數根本沒有訂定差別稅率。
囤房稅2.0的改革重點
1. 囤房稅2.0的6項改革重點
以下6項改革重點，簡述內容重點：
- 全國總歸戶計算應適用的差別稅率：強制直轄市及縣（市）政府應按各種不同的用途(出租、其他住家用以及營業用等)將「納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率」，在全國總歸戶算得的戶數所對應的在地房屋稅稅率，將坐落各該縣市轄區的應稅房屋，課徵房屋稅。
- 全國單一自住的1%稅率： 適用於家戶（本人、配偶及未成年子女）於全國僅持有一戶房屋且供自住，並限制房屋現值須在一定金額以下，排除高價房屋(豪宅)的適用。
- 出租申報所得適用較低稅率： 出租申報租賃所得達當地一般租金標準者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.4%，相對於其他非自住房屋－出租但未申報所得或閒置的2% ~ 4.8%來說，試圖以較低的稅率鼓勵租屋市場納入國家管制範圍。
- 繼承非自願共有適用較低稅率： 考量實務上繼承取得共有房屋較難達處分或利用之共識，可能造成非自願共有或空置情形，乃適用較優惠之法定稅率範圍，即1.5%至2.4%。
- 鼓勵建商釋出餘屋：考量起造人興建房屋，可增加房屋市場之供給，又購屋款項高，需考慮諸多因素，購屋者多需一段時間始能作成決定，乃給予其相對於一般囤房閒置空屋，可享有2年內較為優惠的稅率(最低不得少於其房屋現值2%，最高不得超過3.6%)。
- 防杜細分建物規避房屋稅： 住家用房屋現值在新臺幣10萬元以下的免稅優惠，設定兩項限制：(1)自然人持有；以及(2)全國合計以3戶為限。
2. 囤房稅率試算案例A－誠實包租公老王
表3：囤房稅2.0的出租住宅差別稅率參考表 資料來源：財政部
情景1：老王在台北市與新北市合計各擁有3間住宅出租，全國總歸戶出租住宅合計6間，這6間每間均需適用2%。
情景2：之後，老王在新竹市再多買1間住宅出租，則全部7間出租住宅都要適用2.4%稅率。
情景3：又之後，老王新北市的3間住宅贈與給太太王婆，則老王與王婆擁有出租住宅都在4戶以內，每間房屋稅率都從2.4%降為1.5%。
3. 囤房稅率試算案例B－不誠實包租公老李
表4：囤房稅2.0的其他住家用房屋差別稅率參考表 資料來源：財政部
情景1：包租公老李在台中市與彰化縣合計各擁有3間住宅，全國總歸戶出租住宅合計6間，這6間要不出租未申報，要不閒置，所以台中市的3戶每間都得適用3.8%，彰化縣的3間則要適用3.2%稅率。
情景2：又之後，如果老李又在苗栗縣再多買1間住宅閒置，則全部7間住宅都提高到7戶以上的稅率水準－直轄市與非直轄市均4.8%。
情景3：再之後，又假使老李彰化縣的3間住宅贈與給兒子李大毛，則老李與李大毛擁有出租住宅都在4戶以內，每間房屋稅率都因此降到3~4戶的稅率水平－直轄市3.8%，非直轄市3.2%。
對於囤房稅2.0的可能政策效果，外界抱持質疑態度
質疑態度與論據，簡單整理如下：
- 學界研究實證證據顯示，有相當顯著程度的房地持有稅負會轉嫁給租屋者承擔 ，不利於租屋居住者與初次購屋的年輕族群。
- 囤房稅2.0所增加的持有稅負，進一步衍生「閉鎖效果」（lock-in effect）的扭曲，讓承受稅負的房地所有人延長房地持有期間，並期待出售的市場價格可以彌補這段時間所增加的持有稅負 。
- 囤房稅在國外實施的經驗顯示，房價與租金漲幅將會上升，正是房東轉嫁稅負成本至租金之故，上漲的租金更進而推升收益率，又進一步提高囤房的需求 。
- 房屋稅的計算方式為「稅基乘稅率」，稅基評定涉及「房屋構造單價標準」、「房屋折舊率及耐用年數標準」以及「房屋地段調整率評定標準」，這三項標準均是縣市政府權責，當稅基普遍偏低，即便導入全國總歸戶與差別稅率，所增加的稅負效果也有限。
- 實際試算，在台北市囤房4戶非自住房屋，在囤房稅新制4.8%與舊制3.6%之間，一年房屋稅可能僅僅增加1.32萬元而已！
企業針對不動產市場的務實觀點－從房地產資本財過渡到管理財值得精打細算
當平均地權條例新制業已對我國私法人買受住宅使用之房屋，改採許可制，大幅限制免經許可購買住宅的適用對象 之下，幾無囤房之可能，即便是自行建築出售，超過2年未售出的新成屋差別稅率，確實會形成一定程度的持有壓力，確實值得精打細算。
