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英國自2022年8月要求擁有英國地產的境外公司，6個月之內揭露其最終受益人
2022年8月為了因應烏俄戰爭查調俄國寡頭財產的需要，英國推出新法案，要求地產所有人若是外國企業，需依規定在6個月之內，揭露其最終受益人(beneficial owner，以下簡稱BO)，適用範圍溯及自1999年1月起在英格蘭與威爾斯買入的不動產，以及2014年12月起在蘇格蘭購入的不動產，如果違反不配合，輕則按日裁處2500英鎊的罰鍰，重則可判5年徒刑。
參考資料：BBC NEWS, 2022/8/1, New property register aims to stop money laundering
英國地產登記簿所揭露的境外公司持有地產狀況
以下摘譯自Bloomberg, 2023/2/13, How the World’s Super-Rich Use Offshore Companies to Buy UK Property
一座388公頃豪宅的最終所有人是誰？
位於英國倫敦西南的聖喬治山丘，坐落一間占地388公頃的豪宅，豪門深鎖、門前林立的監視器之下，行人難以窺透門後數百呎的屋主是誰。然而，在英國的新實施的地產登記簿公開制度底下，人們可以輕易找出是誰透過境外公司持有那塊地產。
該法案是英國政府努力推動英國房地產市場透明度的成果之一，尤其一直以來英國是世界超級富豪置產國家的首選，該地產登記簿可以顯示外國資金如何地流入英國，包含上述那一棟占地388公頃的聖喬治山丘豪宅，其屬於瑞典大亨Stefan Persson，Persson回應他並沒有利用境外公司藉此在瑞典、英國減免稅賦。
英國政府決意打擊不動產市場的洗錢活動
英國的地產登記簿公開制度可說是一項重大的政策變革，要求境外公司揭露最終受益人(beneficial owners)，不然就得接受裁罰或刑事追訴。早在2016年，英國境內公司就已經被要求揭露最終受益人了，雖然這個政策為一些守法良民增添困擾，但英國政府當局明確宣示要打擊英國不動產市場中的洗錢活動。
英國脫歐大臣Martin Callanan表示，“利用海外公司持有英國資產，本質上並不是犯法的事情，但我們有權利知道這些海外公司背後是誰在操控”。例如杜拜的統治者馬克統酋長(Sheikh Marktoum)就利用英國海外領地根西(Guernsey)持有英國英格蘭100個以上的地產實業，包括一座專用的馬場。
這個地產登記簿公開法案提案於2016年，直到去年俄烏戰爭伊始，法案才進展迅速，2022年8月起實施，禁止不遵從的境外公司購買販售英國地產，罰則輕則罰鍰，重則刑事訴追。依照英國官方表示，此法案成功地協助便是一些贓款購買的英國地產，例如虛擬幣皇后Ruja Ignatova購買肯辛頓的閣樓。
雖說如此，但是由信託架構所持有的地產，還是不容易看不出來真實受益人是誰。國際透明組織辨識了5.2萬個英格蘭與威爾斯地產仍由匿名的外國單維持有，有相當比例深陷貪腐調查的英國地產所有人都涉及濫用境外公司來隱匿地產真實所有人身分。
外國皇室、億萬富翁、加密資產大戶、俄國寡頭資料全都露
此政策實施之後，讓一般大終於有機會窺探那些表面上是境外公司持有的地產，實際所有人上卻是外國皇室、億萬富翁、加密資產大戶等世界級富豪，他們如何地利用境外公司間接地成為他們鄰居。
例如身價40億英鎊的俄國鋼鐵大亨Alexander Frolov也於2008年在聖喬治山用980萬英鎊購買了一棟豪宅，直到2022年俄烏戰爭開始制裁後，該豪宅才被發現而凍結。除此之外，Frolov旗下的其他公司也在地產登記簿上揭露了持有其他境內地產的訊息，進一步查詢還可發現在世界其他地方擁有高達1600萬英鎊的地產。
英國人自己也喜歡用境外公司回頭置產－英國首富Dyson就是
這份登記簿也揭露了富有的英國個人藉由境外公司來持有本國不動產的情況，例如知名的英國首富James Dyson現在將其公司改登記在新加坡，並利用其他新加坡公司回頭持有三十多個英國地產。依照現行的地產登記簿資料顯示Dyson過去十年，花了2億英鎊在購買英國地產，大部分是倫敦的商用物件。
關於記者的詢問，Dyson方表示，Dyson在新加坡並沒有獲得特殊的稅賦待遇，而Dyson持有的英國不動產也是由聘雇了3000人的Dyson事業所使用。
公開持有地產的境外公司最終受益人，利弊互見
透過境外公司來持有英國地產其來有自，富豪來自高綁架犯罪率國家，或是知名人士，得以隱身在境外公司之後，提高個人安保、減少媒體不必要的騷擾。另外，在財富傳承規劃裡，境外持有也扮演相當重要的腳色，不過隨著地產登記簿的資訊公開，境外公司間接持有的情況日益減少，間接地讓外資對投資英國望之卻步。
英國公開最終受益人資訊，歐盟法院不同調
英國地產登記簿可供公眾查詢地產實際受益人的做法，顯然有別於歐盟國家，特別是歐盟法院在2022年11月判決認為即便基於洗錢防杜的一般公益，採取公布公司最終受益人的資料，違反了隱私、個資保護的最小侵害手段。
台灣的觀點－頂級豪宅的最終受益人宜向洗防辦公開
我國頂級豪宅市場高度不透明，外資來台一大把買走，偶有聽聞。例如知名的和平大苑被新加坡外資買走。
新聞連結：聯合報，神秘新加坡買家掃11戶和平大苑，2021/11/11，
個人約略整理圖表如下三張。
