財政部111.05.26台財稅字第11104501470號令，將轉售紅單比照預售屋課徵房地合一稅。什麼是紅單，紅單交易的性質與法律效果，又財政部函令內容說了什麼？做簡單分析。
什麼是紅單？
平均地權條例所規定的預售屋「紅單」
紅單，又稱購屋預約單，簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，所開立的書面契據。
參見平均地權條例第47條之3：(5)銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項…。
平均地權條例規定紅單不得轉售、限制買受人權利，並有罰鍰
平均地權條例第47條之3：(5)銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。(6)前項書面契據，不得轉售予第三人。
平均地權條例第81條之2規定，若預售屋銷售方違反[保留出售]、[保留簽訂買賣契約權利]或[其他不利於買受人事項]，按戶（棟）處新臺幣15萬元以上100萬元以下罰鍰。
預售屋買受人轉售紅單，也構成上開處罰。
法院判決中的紅單
在房地合一稅2.0實施之前，也就是沒有上開平均地權條例關於紅單的規定之前，民事法院判決見解是尊重當事人關於紅單之約定，並視為支付訂金取得保留預定之權利，並容許雙方事後調整紅單約定之內容(價格、房型等等)。
如臺灣高等法院 109 年度上更一字第 19 號民事判決：「系爭證明單已載明客戶支付「訂金」與被上訴人，被上訴人同意保留該客戶於特定期日前得預訂某戶別權利之書面憑證…」
110年7月1日之後，轉售紅單的法律效果？
- 違反平均地權條例第81條之2，如上所述，主管機關得對之裁處行政罰鍰。
- 轉售紅單行為是否有效？個人認為仍屬民法上有效的法律行為。
參考第6項修法理由，「買受人與銷售預售屋者簽訂預售屋買賣契約之權利義務，實務上常以購屋預約單等形式之契據轉售與他人，做為賺取差價及炒作房價工具，甚有逃漏所得稅情形，嚴重影響不動產交易秩序，參依前項考量公共利益之說明，實有對該等投機炒作行為做合理限制之必要，爰於第六項規定，該書面契據不得轉售予第三人。…本條之規範，僅屬行政管理範疇，至於交易所涉之民事關係，仍依民法相關規定辦理，併此敘明。」
依照上開立法與81條之2的罰鍰規定，似乎是用罰鍰(行政罰法並得沒收不法利得)來遏止投機炒作行為，作為合理限制之手段，且明示此為行政管制手段，不干預民事法律關係，並依照參考民法第71條規定「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」新法實施之後，轉售紅單法律效果仍屬民法上有效之法律行為。
轉售紅單函令比照預售屋課徵房地合一稅，函令簡析
財政部111.05.26台財稅字第11104501470號令重點
- 自110年7月1日起轉售紅單予第三人比照預售屋買賣，課徵房地合一稅。(兩年內套利差價45%)
- 轉售紅單產生的行政罰鍰，不可以當作成本費用減除。
- 110年7月1日~111年5月26日轉售紅單行為，若在111年6月30日之前主動申報，免按逃漏稅處罰。
二、個人及營利事業因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單，經主管機關依同條例第81條之2第6項第2款規定或其他相關法律科處之罰鍰，於計算交易所得時，不得自該課稅所得額減除。
三、個人及營利事業於110年7月1日以後至本令發布日前轉售紅單，並於111年6月30日以前依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息者，免依所得稅法第108條之2第2項、第3項、第110條第1項及第2項規定處罰。
個人對函令的淺見
- 個人對房地合一稅2.0的認知是一道以重稅來遏制房市炒作的政策措施，並非單純量能課稅的財政收入型稅捐。
- 有鑑於紅單交易的買賣大多發生在兩年以內的期間，紅單差價通常會被課徵45%的房地合一重稅。
- 平均地權條例又規定，轉售紅單的賣方要被裁處每棟15萬元~100萬元的罰鍰，財部函令又說這個罰鍰不可從紅單交易利得中減除，很容易形成對交易利得完全沒收的效果。
- 既然平均地權條例與房地合一稅都出於房市炒作遏制考量，兩者的懲罰性稅負與罰鍰，在短期的紅單交易上，是否構成重複評價乃至於絞殺效果，從而違反比例原則？值得思考。
