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合建分屋 契稅申報兩樣態，2021/12/01 經濟日報 記者程士華
基於實質課稅原則，認定地主作為起造人，以土地交換後來分到的房屋，應課契稅
地主與建商合建分屋，由建商出資興建房屋，但建造執照的起造人包括建商及地主，涉及不動產交換行為，應進一步拆分為「交換」或「買賣」，分別適用2%或6%的契稅稅率。
依據《契稅條例》第12條規定，建築物在還沒有建造完成之前，若因買賣、交換、贈與，而讓其他對象擔任起造人，並取得使用執照者，使用執照所載的起造人，有申報契稅的義務。
例如地主與建商合建分屋，約定以地主為起造人，藉此申請建照、並取得使用執照，再受分配取得部分房屋。這樣的分屋模式，經濟實質是地主透過其原有的土地持分，與建商交換取得房屋，因此稅局可以透過實質課稅原則，認定屬契稅條例所規範的「交換」行為，便由地主負責申報契稅。
按換得房屋的契價，分別適用交換與買賣的稅率
合建分屋的情形中，會跟土地公告現值來比較，房屋核定契價與土地公告現值相同部分，依2%的「交換」稅率課徵契稅。
房屋契價若大於被交換土地的公告現值，超過土地公告現值的部分，差額會視為不動產的「買賣」行為，須按照較高的6%稅率報繳契稅。
簡易說明圖表
契稅相關規定
- 第2條：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。
- 第3條：契稅稅率如下：一、買賣契稅為其契價百分之六。三、交換契稅為其契價百分之二。
- 第12條第2項：建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。
