2021/7/1房市雙新制上路重點一次看

2021-07-01 23:35經濟日報住展雜誌

房地合一課徵所得稅申報作業要點

（一）實價登錄2.0 2021/7/1起上路的實價登錄新制，有5大重點：

1、成交案件地號與門牌須完整揭露。

2、預售屋須在銷售前申請備查，且在成交後30天內即時申報。

3、增訂機關查核權，並加重屢不改正罰責，最重可按次罰新台幣100萬元。

4、全面納管紅單交易，並禁止轉售，違者將按戶、棟處15萬至100萬元罰鍰。

5、預售屋買賣定型化契約納管，若違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶、棟處6萬至30萬元罰鍰。

（二）房地合一稅2.0 2021/7/1上路的房地合一稅新制，有4大重點：

1、延長個人短期持有不動產適用高稅率的時間，買賣持有2年內的不動產將課徵45%的重稅，超過2年、未逾5年者課徵35%稅率，超過5年、未逾10年者適用20%稅率，持有達10年以上則一律適用15%稅率。

2、境內外法人買賣不動產將比照個人課稅，並會依照持有期間，按差別稅率分開計稅。

3、課徵對象擴及預售屋、特定股權交易。

4、訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，並明訂未能提供費用證明文件案件，只能以成交價3%、上限新台幣30萬元作為費用。

個人粗略觀察財政部頒布的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，心得如下：

大部分規定延伸既有的房地合一課稅規則，例如過戶日作為權利義務基準日，繼承、遺贈與夫妻贈與持有期間的接續。
新增部分針對預售屋、股權、市地重劃的基準日、成本、淨值計算等。
有關於房地合一稅的減項：分為成本(包含取得成本與資本化的支出－過戶稅費+耐用超過兩年的改良)與費用，費用部分則限於交易費用，至於持有房地期間所支出的管理費、貸款利息、持有稅與水電等，則屬於「屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。」
有關特定股權交易的規定，我認為未來個案爭議會比較大：先進先出、淨值計算與避稅安排之認定等。
針對跨國特定股權交易事件，作業要點沒考慮到重複課稅的問題。