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小資族房產傳承假設案例
王媽媽與王爸爸各擁有1棟房，一棟自住登記王爸所有，另外一棟出租，登記王媽所有。獨生女兒王小美剛學校畢業找到第一份工作月薪4萬。爸媽打算把出租的房子收回，並送給剛出社會的女兒小美。計畫要送給小美的房子市價大約1000萬元上下，因為是中古屋的緣故，課稅價值大約600萬元。
王媽媽想知道，怎麼樣過戶給小美，要繳的稅最低呢？
房產移轉的基本稅務常識
- 贈與稅的不動產估價不是採市價，而是土地公告現值與房屋評定價值合計。
- 王媽媽與小美是直系血親一等親，財產買賣必須舉證有對價與金流，不然推定為贈與課稅。
- 每人每年可以贈與他人財產的免稅額為244萬元(2022年起)。
- 夫妻之間財產移轉屬免稅贈與。
- 除了夫妻贈與之外，房地合一稅的持有期間是從受贈日起算，成本則是由受贈日的課稅現值。
方案1：母女直接一次贈與房產
王媽媽把市價1000萬、課稅價值600萬的房產直接申報一次贈與給王小美。
應納贈與稅額=(600萬-244萬)*10%=35.6萬。
方案2：母女分三年贈與房產
王媽媽把市價1000萬、課稅價值600萬的房產，第一年先贈與持份1/3，並申報免稅贈與給王小美。因在免稅額範圍內，就不用課徵贈與稅。
之後兩年再贈與剩下的2/3持份。
如果嫌三年太長的話，可以在第二年或第一年的時候，王爸爸先掏腰包，在244萬的免稅額範圍之內，代替王小美出錢付給王媽媽買1/3的持份。
應納贈與稅額=0
方案3：用「母女買賣」來規劃小資房產的移轉
王媽媽把市價1000萬、課稅價值600萬的房產賣給王小美，王媽媽並向稅局申報豁免王小美244萬的買賣價金。
剩下的356萬價金，可以由王小美向銀行申請貸款。下一年度，王爸爸與王媽媽各有244萬的贈與稅免稅額，在免稅額範圍之內，向銀行清償貸款。
但要注意，由於王小美剛出社會工作，銀行可能要求保證人。這時候，王媽媽是買賣契約當事人，依照遺贈稅法規定如果擔任保證人，就要按贈與來課稅，所以要由王爸爸擔任保證人。
如果要跟銀行借少一點的話，王爸爸就要掏腰包，在244萬的免稅額範圍之內，代替王小美付錢給王媽媽。
應納贈與稅額=0
結論：利用課稅現值、免稅額、借款與分年贈與，小資族也可輕鬆規劃贈與稅
不過，還是得注意房地合一稅，如果王小美想要換房，將受贈或「買來」的房屋賣掉的話，持有期間是從取得產權開始起算，而且成本是課稅價值600萬元，而非取得產權時的市價1000萬元。
所以，王小美不要急著賣掉爸媽送的房子喔!!!
例如過戶後1年多，轉手賣出1100萬元，應繳的房地合一稅初估就會是(1100-600)*45%=225萬！
另類解方參考
網路上也有其他相當有趣的解方，例如建議女兒要累積自己的財務資歷，或者是嫁一位高富帥！
https://thebetteraging.businesstoday.com.tw/article/detail/202211280043
